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新築一戸建て分譲の販売価格の推移

投稿日:2017年5月23日

新築一戸建て分譲の首都圏の販売平均価格は、2008年には4203万円でここ10年の高値圏にありました。人口が600万人以上もいる団塊ジュニア世代が住宅一次取得適齢期に入ったことにより、新築住宅の購入量が大きく増えました。そのため価格が高くなりました。これは需要の多さが要因と言えます。
しかし2008年におきたリーマンショックにより住宅金融が停滞して大量在庫が発生したために価格は一機に下がり2009年には3744万円と前年より▼459万(▼11%)も多くさげました。その流れは2010年まで続き販売平均価格は3564万円まで下げました。ここが直近の底となっています。これは需要が急速にしぼんだのに供給が追い付かずに需要供給バランス悪化が要因と言えます。
そして2011年に東日本大震災がおきて建築材料の値上げと職人の不足による賃金上昇がおきて、新築一戸建て分譲の販売平均価格は3661万円と上昇に転じました。その流れは2014年まで続き、微上昇を続けました。ここまでは建築費上昇が主要因といえます。
そしてアベノミクスの金融緩和が始まり、数十兆円の余剰資金が不動産購入に入ってきて、東京中心に土地価格が急騰し始めました。それにより戸建分譲の販売平均価格は2015年に3812万円になり前年から+120万円上げました。2016年も上昇し3880万円まで上げています。この2年は土地価格の上昇が要因と言えます。
 この3880万円というと、年収6倍とすれば必要年収は650万円となります。新築一戸建て分譲の購買者の平均年収の中心は500万円から600万円です。とすると約100万円需要供給ギャップが発生しています。それを超低金利により住宅ローン借入額の上乗せができていてギャップを埋めているのが現状です。さらには、直近の戸建分譲の購入者の中心は年収400万円前後ですから、これは「金利バブル」と言えなくもありません。
 今後の価格動向とすれば、建築費は上昇で、土地価格は上昇だが、価格的需要供給ギャップが発生しているので、いずれ在庫増加となり価格急落場面があります。2008年から2009年の状況の再現となります。

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