新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年11月8日

新築一戸建ての新規販売価格が上がって直近の最高価格になりました。契約平均価格もつれて高くなっています。

新築一戸建ての首都圏の新規販売価格の3ケ月移動平均と契約価格の3ケ月移動平均価格を比較しみました。(3ケ月移動平均は月のバラツキを平坦化して傾向値をみるため)

新築一戸建て分譲の新規販売価格は昨年6月に3718万円であったのが、円高による輸出低迷などにより新築一戸建て分譲の契約戸数が減り完成庫などが増えて値下げされたために相場平均が下げたので新規販売平均価格も下がってきて平成25年1月に3608万まで110万円下げました。

そこからアベノミクスによる景気回復や消費増税駆け込みなどで契約戸数が増えて、それにつれて価格も上げていきました。そこには部資材費の値上げや労賃の値上げなどがあり原価は上がっていますので、価格に単価できるという相場になると上げてくるのです。それで平成25年２月から上げていき、毎月少しづつ上げていき10月には3730万円となり直近の最高価格となりました。

契約価格は平成24年6月から11月まで3590万円前後で推移していました。これは新規販売価格とは関係無く、在庫が多いために需要主導の価格となっていたためです。それが12月から下降し始めました。これは３月引渡しに向けて完成在庫が積み上がっものを値下げして契約に走ったためです。この平成24年12月から平成25年２月の局面は、「契約戸数が増えたが、価格が下がった。完成在庫を契約した」ものとなりました。ただ、この局面で契約した物件の多くは平成24年前半に仕入れた土地であるために比較的に安い土地原価であっために、値引きはしましたが粗利は比較的に出ているものです。

それが6月から契約価格が上がり始めました。３月に昨年来残っていた完成在庫がかなり減り販売中の中で新規販売のウェイトが高まったために、新規販売価格の上昇につれて契約価格も上がり始めました。この局面は「新規販売が上がり、契約価格も上がる新規販売主導」となりました。ここの局面においては土地原価は少し上がり、経費は大きくあがつているため新規販売価格は上がったのですが、それが受け入れられている局面で利益はでいます。

それは新規販売価格と契約価格の価格差をみるといいのですが、昨年6月から9月は価格差が▼120万円出ていて、それが利益を削っていました。そして平成24年10月から平成25年３月は新規販売価格が下がったために価格差は70万円平均とその前の局面より+50万円減っています。

そして4月から6月までは価格差が▼100万円出ていましたが、これは新規販売価格の上昇が先起きていたのですが、契約価格はまだ踊り場にいたために価格差が出てしまいました。

それが7月以降は契約価格が上がり始めたために価格差は縮小していき、9月には▼69万円とここ直近では最低価格差となり、契約好調の相場を表しています。

この先は新規販売価格はまだ上がっていくものと思えますが、どこまで契約価格がついていけるかが問題となります。