新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年8月16日

政府が８月の月例経済報告で物価動向について「デフレ状態でなくなりつつある」との発表をしました。確かに消費者物価は上がり、企業物価も上がり、現金所得額も上がっているのですが、デフレの根本である土地の価格は公示地価で以前下げていて、その地価形成理論の一つである賃貸収益還元法の基本データの「家計支出」の「家賃・地代」は下げています。その状態が反転に向かわ無い限り「デフレ脱却」はありません。ましてや、その兆候をみとれる状態ではありません。政府のお役人や御用エコノミストは、安倍首相にゴマすりたくて、都合の良い解釈を展開しているようです。そんなことで日本経済のカジ取りを間違えると、世界的にも経験の無い「異次元の金融緩和」の実証実験をしている最中であるのに、せっかくの良いアイディア・チャレンジも潰してしまいます。

その家計消費支出の家賃の最近の推移は

家計支出の中の「家賃・地代」は平成22年1月に全国平均で9963円であったものが上昇を続けて平成24年2月には1万525円にまで上げました。これは東日本大震災による賃貸住宅需要の高まりによるもので上げました。

それが平成24年2月には下げに転じて、3月には１万円を切る急落となり、その後9月には8894円と9000円まで切りね東日本大震災後の最低価格となってしまいました。その原因は一つには円高による工場生産の不振などで工場従業員用の賃貸住宅需要が減少したことがあり、さらにその関連で給料が下がったために家賃の見直しなどが起きました。

そしてアベノミクスによる円安で工場稼働が改善されたので、２月には9319円と9月の底値の8894円から上げましたが６月には8915円と平成24年9月と同じ水準にとどまっています。これは、消費税駆け込み着工による供給増が大きな原因です。新築新規募集がたくさんで出てきたために、築古の募集中物件でなかなか入居者が決まらない物件の値下げがおきているために、全体平均家賃が下がっています。

前年同月が9685円でしたから▼770円・▼8%も下げているのです。グラフをみても下降傾向としか見えず「デフレ脱却」など、「どこの世界の話し?」です。

この家賃というものは、賃貸住宅を建築していくら収益を上げられるかの計算により土地相場が計算できるという賃貸収益還元法の元となるものです。であると、家賃が下がれば土地相場が下がるということになり、デフレ脱却など難しいといえます。

土地相場は必ずしもこれだけで決まるものではないですが、公示地価や路線価なども下げていて、デフレ経済の主戦犯とも言える土地の価格はまだまだ下げています。

公示地価や路線価など下げ止まりの傾向が見えていたのですが、これは年次であったり少し遅れる傾向の数字です。直近の実勢を表す「家計消費」の「家賃」の下げが昨年5月から起きていて、さらに今年３月に更に下降しているというデータが、実勢土地相場に反映して、さらに公示地価などに反映されるのは２年先になると思われます。とすると下げ止まりの傾向は見せていたが、来年もしくは再来年にはそれが「踊り場」となってしまうと思われます。

デフレ脱却のために土地の価格を上げたければ「人口減少」で「総需要数が減少」してしまうの中でも、できることがあります。それは、「人口移動を促す」つまり「総需要は減るが、移動需要数を増やして」その結果として「不動産流動化を促進する」しかありません。