新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年8月6日

新築一戸建て分譲住宅の価格か上がっていますが、それは価値を伴っているのでしょうか?  例えば20年後に売却した時にいきろで売れると予想できるのでしょうか?

練馬区を例にとって計算したら、練馬駅が20年後に住宅に投資した額の96%が戻ってくるという練馬区で最もお得な駅となりました。

まず7月現在の販売中平均価格があります。主要駅の徒歩8分から12分で土地を90㎡換算に計算しなおしてみてみると、練馬駅が平均5765万円で最も高くなりました。やはり一番都心ターミナルに近いためです。次に石神井公園駅となり練馬高野台駅よりもたかくなっています、人気があるためです。

そして築20年の中古戸建てのここ一年の契約価格を計算すると、練馬駅が5225万円で一番高くなり、新築も高いのですが中古も高くなっていて、20年間の家賃なり住宅ローンを払った金額を合わせて考えると、その住宅投資額の96%が回収でくるという「お得な駅」になっています。

逆に練馬高野台駅は築20年中古の契約が3889万円と安くなっているために住宅投資の回収が64%と低くなっています。これでは住宅投資額がほとんど回収できないとなり、練馬区の主要駅では一番「損する駅」と計算されました。石神井公園駅よりも人気が薄いために価格まで下がっています。

そして、土地相場から計算する新築一戸建て分譲住宅の計算価格と家賃をベースにした購買額価格とのかい離をみると、一番お買い得が練馬高野台駅になります。家賃が一番高いのですが土地相場は坪115万円と比較的に安いためにギャップがおきているのです。逆が石神井公園駅は土地相場が高くなっているために家賃とのかい離が一番大きくなっています。つまり地元家賃相場がもととなる地元需要価格よりも土地相場をもとにする供給価格が高くなっているということです。

あと一つ、中古住宅の時にブランド企業の物件だと機能・性能の信頼が高いために普通のものよりも16%高くなっています。これは新築の時にも高かったことがあるためです。　　逆に言うと、新築一戸建て分譲の時に通常粗利で売られていた物件が中古20年の時に構造計算書などの住宅履歴などがあると、その物件の機能・性能が証明されて16%高く売れるということです。

つまり練馬区の新築一戸建て分譲では「練馬駅」徒歩8分から12分でノーブランドだが構造計算書などがしっかり揃っている物件は買った値段よりも高くなると計算されるということです。これはお買い得といえます。