新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年8月1日

国土交通省より住宅着工統計の平成25年6月分が発表されました。戸数は8万3704戸で前年同月比+15.3%と大きく増えました。消費増税前の引き渡しのための駆け込み着工によるものが大きいです。

■住宅着工の総計　8万3704戸　前年同月比+15.3%

・持家　3万699戸　前年同月比　+13.1%

・貸家　3万504戸　前年同月比　+13.1%

・マンション　1万274戸　前年同月比　+46.0%

・分譲一戸建て　1万1651戸　前年同月比　+9.4%

全業態が前年同月比で大きく伸ばしました。主には消費増税前の引き渡しのための駆け込み着工になりますが、マンションは工期が長いためにもう間に合わないのにかかわらず前年同月比で+46.0%と増やしています。これは、金利先高感と価格の先高感によるものがベースにあり、そこに景気マインドの向上が加わったものです。そのために着工全体として「消費増税駆け込み需要」+「金利先高感」+「価格先高感」+「景気マインド向上」の4つの需要増加要因により大きく増えたのです。

月別の推移をみてみると

平成24年度の1月から3月は前年同月比で+5%前後で推移していたのが、平成25年度に入りお大きく上方かい離していて5月以降は+15%前後と増えています。これは平成23年7月・8月の「エコポイント駆け込み」+「フラット35Sの1%優遇駆け込み」による8万戸超えのレベルにあります。ただその時はその翌月の9月・10月に大きく前年同月比をへこましてます。今回は引き渡しに間に合う着工期限である9月まで8万戸前後でいくものと思えて、その後のへこみは平成23年の時よりも長く続くと考えられます。

そうなると4月から9月の上半期は月8万戸ペースの48万戸となり、下半期は月6.5万戸ペースの39万戸と落ち込む可能性が高いです。そうなると年間通じては87万戸となり前年比▼3%になると思われます。ただマンションのように消費増税駆け込みか終わっても着工増が続くとプラスとなります。しかし「先高感」であるので、これもある意味では駆け込み需要と言えて、反動がくることが予想されます。その時期が消費増税の駆け込み需要の反動よりも、ズレて遅くなると平成25年度の住宅着工としては昨年実績の89.3万戸に近づいていくと考えられます。

新築一戸建て分譲の着工カテゴリーである「分譲戸建て」は1万1651戸で前年同期比+9.4%と比較的に伸びが小さくなっています。

分譲戸建の着工戸数は平成24年6月戸以降は1万500戸前後で推移してきました。それが先月の平成25年5月に1万881戸と増えて、さらに6月は1万1000戸を超えました。この1万1000戸超えは平成19年6月以来となり、リーマンショック後では最大となっています。ですので明らかに駆け込み着工で増えているといえます。

ただ足元では契約好調であるために在庫は増えていません。そのため反動減は予想より少ない可能性が高いです。

ただネックは、土地の価格が上昇していて、さらに部資材価格の上昇に加えて、労務費も上がっていることです。ただ家賃は総務省の「消費支出指数」などをみると上がっておらず逆に下げを加速させているために、その家賃をベースとする住宅ローンの月々の支払額があげられていないために契約価格が上がっていません。つまり、原価は増えたが契約価格は上がらないため利益が減っています。そしてその利益の減り方が拡大しているために、今後の用地取得が難しくなっています。ということは着工も減るということです。

デベロッパーが買いたい土地の値段と現在の相場観の差が拡大しているため分譲戸建の着工が抑制されることが予想されています。