新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年7月12日

新築一戸建ての先週末での首都圏(一都三県)の販売物件は1万9148件で2万8915戸あり、戸数は少し増えました。平均価格は3763万円で少し上がりました。

販売平均価格は上がっているのですが、新築一戸建ての最高級価格帯となる8000万円以上は73件・93戸と少なくなっています。その中で東京23区が61件・82戸と8000万円以上のほとんどを占めています。

一番多いのが世田谷区で24件・33戸あります。駅としては三軒茶屋駅や下北沢駅周辺が多いのですが、販売戸数としてはほとんど1~2戸です。その中で砧８丁目で５棟現場で３棟を8680万円で販売しているものとか、代沢2丁目で６棟現場で３棟販売・8280万円などが比較的大きな戸数です。

その8000万円以上での最大の現場は杉並区久我山の31棟現場になります。これだけの規模は非常に珍しいといえます。土地が120㎡と都内23区平均の80㎡の１.５倍と大きいです。土地の価格が㎡で60万円と仮定すると120㎡で7200万円ですから販売価格8800万円とするとほとんどが土地代となり、建物は1600万円となります。この価格全体で土地が８割を占めるという特殊事情になっています。そのため価値が下がりづらい物件と言えます。また土地が広いので、２３区の中では珍しい、緑豊かでいかにも「戸建分譲」という住宅街となっていて、その希少価値もでるでしょう。

逆に、お買い得価格帯となる1980万円以下は188件・640戸あります。こちらで多いのは千葉県で72件・306戸となっています。その中では千葉市が多く、特に若葉区が多いです。代表的なものとして、千城台東の44棟現場で22棟販売中や若松町の31棟現場で29棟販売などあり、千葉都市モノレール沿いの大型現場が多いです。土地が120㎡以上ありこれは問題ないのですが、建物が100㎡以下がほとんどとなっていて、郊外大型分譲としては少し小さいかなといい感じです。やはり2000万以下にするためには建築費を下げるしかないのです。土地が㎡8万円とすると120㎡で960万円ですから、建築費は1000万円となります。1980万円以下では土地費用よりも建築費用が多くなってしまうのです。

1980万円以下の建物は平均で89㎡となっていますので、建築費1000万円とすると㎡11.2万円で坪単価は37万円になりますので、一番安い時期の坪32万円くらいからは上がりましたが、まだお安い価格と言えます。

この1980万円以下で東京23区は１件のみとなっていて、横浜市はゼロとなっていて人気エリアでの販売はもう期待できないでしょう。今後は土地価格と建築費が上がっていますので、1980万円物件はラストチャンスと言えるかもしれません。

お買い得としての狙い目は、東横線直結で人気の出てきた東武東上線の川越市内物件が面白いです。もう大型現場は無く、土地が小さい１棟現場などか少しある程度になりました。これも足が早いので早いもの勝ちでしょう。