新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年6月13日

マンションの販売が好調です。特に東京の大型タワーマンションのモデルルームにたくさん来場者がきています。

売れている理由は、まずは東京23区人気がありますが、これは勤め先に近いということがあります。震災などで交通機関が止まっても歩いて帰れるので「通勤難民」にならずに済むというこもあります。

そしてその眺望の良さがあります。これはなんといっても世界最大級の大都市の美しい夜景というのは貴重で、それによりステータスも生まれてきます。

これにより、買いたい人は首都圏全体となり、対象は首都圏人口3000万人の中からというとても多い人数となります。それによってもステータス性が生まれます。住宅ローンが組めるようなら買いたいと思う人が多いのですが、都心大型タワーは数が限られているため人気がでるのです。

その都心新築の数が限られているために、東京23区の中古マンションの取引も活発化してきています。

アトラクターズラボのマンションのデータベースから中古の販売戸数を集計してみました。

平成24年5月の東京都の中古マンションの販売戸数は4859戸となり前月より▼1500戸と大きく減りました。。前年同月が5829戸ですので▼10001戸と大きく減りました。

昨年からの推移をみると、2012年4月に6231戸であったのが毎月減っていき、2013年2月には4425戸まで▼2000戸も減りました。それが4月に大きく増えましが、これは新築の1年超え物件が中古にカウントされてきたもので、高額物件が多かったために平均価格も大きく上昇しました。それが5月には大きく減り4859戸と3月よりやや多い戸数に戻りました。

新築マンションに割安感があるために中古が割高感がでているのです。

それはマンションの中古は購入時の住宅ローン残高で+アルファで中古販売価格を決めるために、新築の時に割高で買うとそのまま中古になっても割高になってしまうためです。

現在は新築価格相場が少し安くなっているのですが、中古相場が高止まりしているために、このような現象がおきています。

また5月は、築30年超えが1040件と全体の20%くらいに増えたために、その平均価格2070万円と安いために全体の平均価格を下げているのです。

つまり、築10年以内などの築浅物件は平均4194万円と新築よりも割高なのですが、その戸数と同じだけ築33年以上の旧耐震物件が安いために平均価格は下げています。また、30㎡以下のワンルーム投資用物件が1373戸もあり、この価格が1187万と安いこともあります。この築33年以上1040戸と30㎡以下1373戸の合わせて2400戸と全体4859戸の約半分としめているため全体の平均価格が下げているのです。

ただ、40階以上の大型タワーなどの平均価格は1億840万円と新築よりも高くなっています。また、販売はわずか17戸しかありません。大型タワーの人気は新築だけでなく中古でも強いです。

中古マンションの低迷の要因である築33年以上の旧耐震物件をリノベーションなどして新しい価値を作らないといけません。間取りの変更や内装の変更に水回りの更新により室内は新築同様となるのですが、それでも耐震性は変わりありません。そこが最大のネックとえます。ですので耐震性の弱さを超える魅力づくりをしないといけません。

このリノベーションが定着しないと、中古マンション市場は量的にも価格的にも下落します。