新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年6月7日

アベヘノミクスの影響などで今年の春商戦の新築一戸建ての契約は好調でした。ただ中古一戸建てはその並みに乗り切れませんでした。その理由は中古戸建ストックの「保証」「耐震性能」などが新築一戸建ての「10年保証」「耐震性能の良さ」「性能・機能の充実」「設備の良さ」に負けているためと、日本人の新築信仰の根強さによるものです。

新築一戸建てと中古一戸建ての契約価格帯別の戸数を今年の１月から４月の首都圏の契約実績で比較してみると

1000万円以下は新築が3戸で中古が1312戸で圧倒的に中古と言えます。この価格帯の中古一戸建ての建築年の平均は1983年ですので築30年となります。ですので旧耐震がほとんどとなり建物価格がつかないためです。

1000万円から1999万円が新築2081戸で中古が3681戸で、まだまだ中古の市場といえます。中古の築年平均が1990年なので築23年となりますが、まだまだ旧耐震物件が多く建物価格が少ないものも多いです。ただ、新築一戸建てで1980万円以下となるとほとんどが駅より遠いものとなるために、中古で良いものは売れます。

そして2000万円から2999万円となると新築一戸建ては1万2849戸となり大きく増えています。中古も4057戸なのて中古一戸建てとしては最多価格帯になります。この価格帯のち中古は平均で1997年なので、2000年以降の品確法以降の建物が多くて、耐震性能が格段に向上しているのと設備が良くなっています。そのため物件によっては新築とかわらないものも多いです。ただ、新築一戸建ての2999万円以下となると、郊外戸建の中心価格帯となり、供給数も多いため、中古よりも新築を選ぶ人が多いです。

そして3000万円代となると新築一戸建ての中心価格帯となり1万3687戸も契約されています。この価格帯の新築一戸建ては足立区など東京23区の物件もあり、立地も性能も十分なものが揃っています。ただ中古一戸建ての3000万円台は立地の良いものがおおくあります。横浜の日吉本町だったり、青葉台なども買えます。築年も浅く、性能も新築と変わらないので、お買い得物件は多いのですが、契約は少ないです。日本人の新築信仰によるものが強くて、「人の手垢のついたものは嫌」という考え方が強いためです。

そして6000万円台になると新築一戸建ては726戸で中古は516戸とほぼ同じ戸数になります。この価格帯で言えば同じ立地でも中古のほう土地が大きくなります。世田谷区等々力で土地97㎡・建物107㎡・築8年の中古一戸建てが6450万円で買えます。同じく等々力の新築となると土地が75㎡と小さくなり狭小3階建てになります。これは中古の方がお買い得と言えます。

さらに7000万円を超えると中古の方が多くなり、1億円を超えると中古が540戸で新築が40戸と圧倒的に中古市場となります。

ただ中古市場における問題点は、「保証」と「信用」です。新築にはもれなく10年保証がついていて、欠陥住宅はほとんど無く、引渡しを受けるとすぐに快適な生活を送れますが、中古は「保証」がついてないものもが多く、性能・機能劣化に対するメンテンナンス・リフォームの履歴がわからないものが多いことが問題点です。

それと、中古一戸建ての売主は自分の住宅ローン残高に応じて売値を決めますが、買い手は現在の土地相場により買値を決めます。そのギャップが大きいエリアが多いです。

そのために中古一戸建てのストックは多いのですが、流通量は少ないのです。首都圏で一戸建ては1000万戸を超えますが、年間で契約されるのは今年の１月~4月で1万6000戸ですので今年１年で５万戸弱となりますので、たった5%のみが流通しているのみとなっています。

つまり一戸建てにおいては、

・2000万円以下は中古一戸建てだが旧耐震が多い。そのために一戸建ての全契約の12%しかない。対象ストック戸数は推測で500万戸を超えているので流通率はわずか0.1%という極端な低さ。

・2000万円から5000万円は新築一戸建ての市場で一戸建ての全契約の76%をしめている。

・7000万円以上は中古の市場だが、価格ギャップが大きい。ただお買い得が多い。

というのが首都圏の一戸建ての市場となっています。