新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年4月6日

野村不動産アーバンネット株式会社が2013年4月1日時点の「住宅ち価格動向」と「中古マンション価格動向」の調査結果を発表しました。その結果、2013年1月から3月の特徴として、首都圏の「住宅価格」と「中古マンション価格」は全体で下げ止まりとなりました。

住宅地価は2013年1月に比べて同じとなりました。県別では、東京区部と東京都下と神奈川県がプラスに展示ました。埼玉県は▼0.7で前期の下げ幅より小さくなりましたが、千葉県のみが▼0.8でここ１年で一番悪くなり、地価の下げは続いています。

中古マンション価格は全体で▼0.1でここ１年で下げ幅が一番小さくなりました。東京都区部と東京都下と神奈川県は0もしくは増加に転じましたが、埼玉県と千葉県は依然としてマイナスとなっていて、傾向がつかめません。

住宅地価でみると、東京都区部が13年4月期で前期+0.8となり反転しています。13年1月期の時も前期同じであっので、明らかに今年に入って反転しているといえます。また東京都下もここ１年は下げ幅を縮小していて4月にプラスに転じているので、下げは止まったといえます。

ただ、埼玉県はここ１年は12年7月▼0.7・10月▼0.9・13年１月▼1.9・4月▼0.7と13年１月の時点では下げ幅を拡大していのが4月に下げ幅を縮小しました。直近だけみると下げ止まりに向かっていると見えますが、この先の傾向次第といえます。

そして、千葉県は唯一下げ幅を拡大しています。12年10月には0であったのが、13年１月に▼0.4となり、４月には▼0.8と下げ幅を拡大していて下げ止まり傾向はみれません。

これらから東京都の中心から西南方面の土地の反転があるが、東側は下げ止まっていない傾向となっていて、東日本震災後の「西高東低」は依然として続いています。

ただ中古マンションは、東京都区部と神奈川県が前期プラスと転じているのですが、都区部は前期同じで下げ止まったかどうかは定かでありません。そして埼玉県は▼0.9と下げ幅を拡大しています。ただ千葉県は▼0.6で下げ幅は小さくはなりましたが12年10月は▼0.1だったので傾向がつかみずらくなっています。

ただこれから言えるのは、都心に近いものは下げ止まっていて、横浜・川崎なども同様であると考えられます。そして、地域は関係なく郊外の中古マンションは下げ止まっていないと考えられます。

そして全体的な長期トレンドをみてみると

2001年から2007年4月までは価格が反転上昇をしていました。これは住宅ミニバブルと呼ばれるもので団塊ジュニア世代が住宅購入期になり大量の需要が起きてきたためです。

それが2007年10月に大きく下げてマイナスに転落してから相場は変調して2009年4月までの１年半は下降トレンドとなっていました。この期の最後はリーマンショックになりますが、そこに向けて年間8万戸を超える新築着工がされていて在庫が過剰となり、値下げがおきて中古価格を圧迫したためです。

それが2009年7月に前期比プラスになってから2010年7月までは上昇相場となりました。リーマンショックにより新築着工は首都圏で３万戸割れと前年8万戸超えから6割減と大きく下げて新築在庫が一気に減ったために中古に注目が集まったためです。

そして震災後の2011年4月以降はマイナスになり2013年１月まで下降トレンドとなっていました。これは震災直後はホットスポット地域の敬遠と液状化地域の敬遠があつたためですが、それらが落ち着いてくると、旧耐震のマンションの価格の下落がおきました。新築マンションが「耐震」を超える「免震」が注目され、さらに「免震」を超える「制振」が現れてくるなど、地震対策として十分に考えられたものが出てきたために、旧耐震の中古マンションの商品価値がなくなってしまったためです。

この先で言うと、新築マンションの在庫が増えているので中古価格を圧迫しますが、新築価格が上がり気味なために、その両面の要素の引っ張り合いが起きます。ただ結果として新築在庫の多さにより価格は下がるものと考えます。