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新築一戸建て分譲で「国民の生活インフラ」となっているものが減ってきた。

投稿日:2014年5月21日

消費増税後に新築一戸建て分譲住宅の商品性が大きく変化しました。「2014年の国民の住宅インフラ」を担うものではなくなっています。

新築一戸建て分譲住宅の必須条件が

①今住んでいる都心ターミナル駅まで40分以内で駅徒歩7分以内の賃貸住宅の家賃並みの住宅ローンで買える。

②大地震が来ても住み続けられる。

この2つです。これを満たす新築一戸建て分譲住宅は昨年までに多くありました。それが2014年の消費増税後に激減しています。それは土地価格の上昇と建築原価の上昇による販売価格の上昇に対して、家賃は上がっていないからです。そのため「需要価格と供給価格」のギャップが広がってしまったのです。

さらに新築一戸建て分譲として「望ましい条件」として

①土地100㎡で建物100㎡

②販売価格は4000万円以下

③震度予想は6強以下で液状化の可能性が低いエリア

④日当たりが良くて、コミュニティ道路がある複数棟分譲

というものがあげられますが、先の2条件とこの4条件の6条件を満たす物件は、今週の首都圏での販売の2万6000件のうちでわずか123件しかありません。これでは「国民の生活インフラとしての住宅」となっていません。

そして、業者もただコストアップに手こまねいているわけではなくて、工夫・努力をしているのですが、それが悪い方向に行っています。今、行われているのが

①土地を小さくする。都心では50㎡以下もある。

②建物・間取りを小さくする。4帖以下で収納無しというものがある。

③性能・機能・設備のグレードを下げている。建築基準法の最低仕様が多い。

特に耐震や地盤において行政が出しているハザードマップの液状化の可能性の高い土地においても、建築確認申請が許可される最低基準で建てているものが多いです。これはある意味で法の整合性の不備をついたものと言えます。

先に上げた条件を満たした123物件においても、これがあります。

たとえば、足立区の北綾瀬駅徒歩圏で3380万円で売られているものがありますが、耐震等級の明示は無く、地盤改良についての明示もありません。性能評価をやっていないためです。ましてや「長期優良住宅」でもありませんし、「次世代トップランナー基準」でもありません。それでも安くて交通便利性が良いので、この物件は売れるでしょう。

ただこの物件は想定されている首都圏直下型地震がきたら、1%以下の不同沈下をするとはかなりの高い確率で考えられます。これは「損壊」にはあたりませんので、瑕疵保証の対象とはなりません。しかし0.5%の傾斜というとユニットバスの排水の傾斜になり、水は勢いよく流れるほとのものですので、三半規管などに影響があるのは東日本大震災で経験済みのはずです。そして建てなおすにも費用は業者からも行政からも出ないので「二重ローン」となります。

この現実を買う人はしっかりと見つめなければなりません。本来は業者がその危険性をしっかりと言わなければいけないのですが、契約時の説明においても建築基準法や宅建法上の最低基準で説明するのみで、最新の防災知識やまだ研究途上の「戸建ての友好的な地盤対策は何か」ということは説明する義務がないためにしません。

現行法的には何の問題もないのですが、国民にとっては「安心・安全に住める」が最重要であるのに、自分が買う物件に対して、誰もそれを説明してくれないという「国民の生活インフラ」としての機能が損なわれています。

それでも首都圏の現在販売中の新築一戸建ての中で100件弱は「国民のインフラ」たる物件があるので、それをしっかり見極める目を持つ必要があります。

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