新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年10月16日

■新築一戸建ての資産性

新築一戸建ては35年住宅ローンが多いです。

その35年経って時にいくらの「価値」になっているのかが「資産性」と言えます。

一般的な不動産鑑定では、新築一戸建てで35年経つと建物の価値はほとんどゼロで土地は路線価に沿った評価となります。

つまり新築一戸建ての資産性は路線価がどうなっているのかになります。

その路線価は国税庁が相続税のために調査決定しているものです。その決定の参考として、路線価以外の土地の価格である「公示地価」「都道府県調査地価」などの影響を受けます。これらは実際の取引価格を元に不動産鑑定士が統計的処理をして算出するものです。

そして、それらの土地取引価格への影響するのが、

一つは人口密集・人口増加で、

もう一つは日本経済の成長(GDP)です。

つまり、日本経済が成長して地域の人口が増えると土地は上がるのです。

◆ではまずGDPは今後どうなるか。

いろいろな研究機関が予測数字を出していますが、その中で三菱総合研究所の「日本経済の中期展望・2013年6月」の数字を参考にすると

・「今後35年間の日本経済の成長は年平均で0.6%なので、2013年の26%増えている」

となります。

ただ、土地の価格となると、土地の需要の根本である総世帯数の減少を計算しないといけません。

世帯数と言えば人口問題研究所になるので、そのデータを参考にすると

・「35年後の世帯数は2013年より17%減っている」

となります。

つまり土地の価格の推計は

・GDPの成長26% ―　世帯数17% = 土地の価格上昇は9%

つまり35年後は現在の土地の価格より全国平均で9%上がっていることになります。

◆ただ、土地の価格はそのエリアの人口密度と人口増加に比例します。

これは国土交通省・土地建設産業局地価調査課の公示地価公表資料の中の地価形成相関式で示されました。
これは人口流入が多い地域は土地に対する需要が増えて土地の価格が全国平均より高くなるということです。逆に人口流出をすると土地の価格は下がるということです。

これに、その地域の住宅ストック数と土地需要人口数の基礎的バランスをみる必要があります。

例えば東京都は平成24年度の一年間での人口流入超過が約4万人(増加率0.3%)にあり全国トップです。これは当初東京に入るときは就職・大学入学などで賃貸住宅に入りますが、東京で家庭を持つといずれ持家に転換していき、新たな住宅を必要とする人達です。そのために新たな土地の需要を生み出すのです。

逆に北海道などは一年間で流出超過が約6000人います。これは大学入学や就職で北海道から出ることになりますが、その人達が出る時は何も土地価格に影響しません。ただ残された親家族はもう出産をしないために家族が増えることはなく現在の住宅に住み続けて、死亡したらその家が空き家になるのです。そのため人口流出地域は住宅ストック数の方が世帯数より多くて新たな住宅着工は主に建替えが多いために新たな土地需要は発生しずらいのです。

そのために人口流入の多い東京都の35年後の土地の価格は

・全国平均9%×人口増加率偏差値225% = 20%

となり2013年の価格よりも20%上がることになります。

ただ人口流出する北海道の35年の土地の価格は

・全国平均9%×人口増加偏差値▼2.25%=▼20%

となり2013年の土地価格より▼20%下がることになります。

つまり、新築一戸建ての35年後の資産性は

①   全国平均で9%上がる

②   ただし人口流入・流出で現在より下がる地域もある。

③   住宅ストック数が世帯数より多い土地は下がる。

となるために、その地域により大きく変わるといえます。

例えば、埼玉県熊谷市は平成24年度の人口流入が1%増えました。その人口増加率がそのまま35年間増え続けたとして、土地需要を毎年1%増やしたとすると35年後には40%上がることになります。

ところが熊谷からわずか30kmの埼玉県秩父郡長瀞町は人口減少が▼0.6%ありました。それで35年後になると人口が▼19%減ることになり土地需要が▼19%減ることになります。それで土地価格は▼19%減ることになりますが、住宅ストックが世帯数以上あるために、もっと土地価格は下がることになります。単純計算だと▼19%×▼19%=▼361%さがることになり、現在土地価格の1/4まで大きく下がることになります。

ですので同じ埼玉県の北西部でも熊谷市は40%上げるが、長瀞町は▼361%下げることになります。

つまり新築一戸建ての資産性があるのは、人口が増える地域となります。

それは、ひとつは、就職先が増えている地域となります。

例えば、長瀞町からわずか10kmの埼玉県寄居町にホンダがマザー工場を建てますが、その周辺に関連産業ができるために周辺に就職先が増えることになります。それで住宅需要も増えることになり土地価格は上がります。
もし長瀞町から寄居工場に通う人が増えると長瀞町は土地下落から一転して上昇になります。

このように現在は人口減少が続いているエリアでも、新たに工場なり新規農業なりの産業がおこれば土地価格は大きく変わるということです。

ですので、資産性のある新築一戸建てを買うのは発展性のある地域で買うのが良いとなります。