新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2012年12月15日

アクラクターズラボの社長である「沖　有人」が「マンションは10年で買い替えなさい」という本を出しました。

この本の主旨は、「自宅を買い替えることで資産化する」ということで。そのために7つの法則があるということです。

■マンション選び7つの法則

①買ってはいけない時期がある

②単価の高いエリアが底固い

③駅アクセスはいいに限る

④大規模マンションは得をする

⑤タワーはランドマーク性に価値がある

⑥面積は小さいほど損をする

⑦適正価格以下で購入する

つまり「都心に近くて、大規模で、タワーで、面積が大きく、新築が割安な時期に、適正価格以下で買う」と買った値段からあまり下がらずに、住宅ローンを払った以上の価格で売れるということです。

これは、アトラクターズラボが過去20年に販売された1万8000棟の新築マンションの販売データと中古販売データを全て収集し解析した結果ですので、かなり正確であると言えます。

■賃貸より持家の方が得

この法則に沿ったマンションを買えば、買い換える時に利益が出るということは、「賃貸より所有のほうが得をする」ということです。

賃貸では、ただただ家賃を払い続けて、それは帰ることのないお金ですが、マンションを買って住宅ローンを払うと、そのマンションの価格があまり下がらずに、払った住宅ローンが資産性を持つとなると、議論の余地無く「賃貸より持家の方が得である」と100%言い切れます。

■一戸建てよりマンションが得

また私がまだ一戸建ての法則を構築しえてないので、現段階としては「一戸建てよりマンシヨンの方がお得」ということになります。

新築一戸建てを買って15年から20年経つと建物の減価償却が行われてゼロと計算されてしまい、その段階での一戸建ての価値は土地のみとなります。それに加えて、それを買う人が住宅ローンを組みますので、その査定において銀行は土地の路線価を70%と査定すると、新築一戸建てを4000万で買って、10年経つと建物減価償却10年分と土地の路線価30%が引かれます。

その立地エリアにもよりますが、簡易計算では建物価値500万+土地1800万で2300万円となり、新築価格から1700万下がります。その段階での住宅ローン残高は2800万はありますから、売るとマイナス500万円となつてしまいます。それに住宅ローン支払額合計の2400万を足すと、投資額は2400万円で元本割れ500万となり、トータル2900万円です。10年間の同じ条件で家賃を払ったら家賃15万円としたら年180万円で10年で1800万円です。てすると賃貸のほうが1100万円得であるということになります。

とすると、新築一戸建て4000万円を買うと10年で1100万円損をするということになります。

■一戸建てが得となるエリア・条件がある

ただ、そうでなく得をするエリアもあります。

まだ一部のみの計算ですが、得をするエリアとして世田谷区や杉並区や横浜市やさいたま市などが新築一戸建てを買って得をするエリアとなります。

ただマンションと違うことは、一戸建ては個々の物件により条件が違いすぎることが挙げられます。

マンションは機能・性能にあまり大きな差は無いのですが、一戸建ては大きく違います。震度6強に耐えるものもあれば、倒壊の危険を伴うものもあります。そのために、「一戸建て選びの7つの法則」が作りずらいのです。

ただ確実に言えることは

①首都圏でトップクラスの人気のあるプレミアム立地

②教育レベルが高く、センスのある商業があり、公園など緑の多い、閑静な住宅地

③路線価並みもしくはそれ以下の土地費用のもの

④構造計算をして、地盤検査・改良をしていて、省エネ性能が高くて、それらの書類が揃っていて、メンテンナンスができている。

⑤日当たりがよく、間取りが良い。

この5つは確実に言えます。

ただ、この5条件を満たす新築一戸建て物件は非常に少ないのですが、マンションは比較的に数が多いです。

その意味では「一戸建てよりマンションが得」といわざるをえません。

早く、私が「一戸建ての必勝法則」を考えないといけないと思ってます。