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住宅着工の5年後は70万戸割れ。質の良い新築住宅が買えなくなる時代になる。

投稿日:2014年8月6日

住宅着工は昨年度の98.7万戸がリーマンショック後の最大戸数となりましたが、今後の5年で70万戸を割る見込みです。

平成20年までは103.9万戸と100万戸を維持していましたが、平成21年に77.5万戸と大きく落ち込みました。金融ショックによるもので一時的なものです。そのために平成22年度には少し回復して81.9万戸と80万戸台を回復しました。そして平成23年度には本格回復して84.1万戸まで戻しました。その流れと消費増税の早期が加わり平成24年度は89.3万戸と90万戸近くまで戻しました。そして昨年度は消費増税駆け込みが発生して98.7万戸までに増えて100万戸寸前までになりました。

これで平成21年以降で5年連続で増加したことになります。数字だけをみると基調が上昇ベースにあるとみてもおかしくないのですが、「若年人口減少と未婚率上昇」と「住宅ストックが世帯数を上回っている」という2つの大きなファクターにより住宅着工は減少トレンドにあると言えます。

その住宅着工の長期予測をすると

まず平成26年度は86万戸になります。平成25年度が98.7万戸でしたから前年度比▼12.9%になります。消費増税の反動減が主です。そのために持家が▼16%で分譲一戸建てが▼16%と減ります。マンションは建築費高騰でさらに悪化して▼20%と減ります。ただ貸家だけは相続税対策のアパート建築ブームで前年比▼7%までにとどまります。

そして平成27年度は消費増税10%が終わった後の10月以降は悪化して82.7万戸まで減ります。

さらに平成28年度は平成27年前半の駆け込み分が消える上に反動減が加わり76.1万戸と平成21年以来7年振りに80万戸を割ることになります。

そして平成29年度は平成22年度と同様に反転する力があるかと言えば、それは無いと考えられます。東京オリンピック景気は東京のみに限られて大部分はこの時点で終了しているのですが土地価格の上昇は残ってしまい、分譲住宅価格の需要供給の価格ギャップが残ってしまうことがあります。そこに若年人口減少がボディブローできいてきます、そのために平成29年は貸家の減少が主な要因として71.6万戸まで下がる計算となりました。

そして平成30年度はとうとう68.5万戸で70万戸を割るエポックメイキングな年になります。56年振りの70万戸割れです。平成25年の98.7万戸からわずか5年で▼30万戸・▼30%も減るだけでなく、それが一時的なものでなく構造的なものであることが問題です。新築住宅産業の崩壊と言えます。

アメリカ以外で年間の住宅着工が50万戸を超える国はありません。日本もその仲間入りすることになります。その時に問題なのは住宅ストックがスタンダートに沿っているかです。

パリの住宅は150年前にナポレオンⅢ世が作ったものでスタンダードに沿っているために、今でもリフォームをして使い続けて、価値を維持し続けています。

地震国日本であるが故に、住宅性能は発展し続けてきたのですが、それが商品の断絶をもたらしています。「旧耐震」と「長期優良住宅」では性能・機能に大きな差があるのですが、建物評価という視点では変わりないという矛盾を抱えています。商品性能は断絶しているのに、税制的には継続性があるのです。そのために使用価値という点で住宅ストックにスタンダードが成立しえていないのです。

つまり新築住宅が崩壊すると日本の住宅の質は格段に落ちることになります。平成30年以降はそのような時代になると言えます。

 

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